汕头住房公积金购买商品房常见问题

汕头住房公积金购买商品房遇到的常见问题，下面掌上汕头小编为您一一解答。

汕头本地在商品房销售方面出台了什么法规？

为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，维护商品房市场秩序，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的基本原则，2015年6月29日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过了《汕头经济特区商品房销售条例》（2015年8月1日起施行），规定特区实行商品房预售许可制度和商品房现售备案制度。房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可预售商品房,未取得商品房预售许可证的不得预售。同时规定，购房人购买商品房时，应当查看房地产开发企业提供的商品房预售许可证或者商品房现售备案回执，或者登录房产行政主管部门的门户网站，校核所购商品房是否已经预售许可或者现售备案。

商品房预售应当具备什么条件？

项目投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的百分之二十五以上。工程形象进度已达到相应标准：三层以下的已完成基础和结构工程；四层以上三十二层以下无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；四层以上三十二层以下且有地下室工程的，已完成基础和首层（含地下室）结构工程；三十二层以上的已完成基础和四层（含地下室）结构工程。开发企业在开发经营证照以及用地、规划、施工等方面手续齐备的同时，需确定施工进度和竣工交付使用时间；提交商品房销售方案；开设预售款专用账户；制定前期物业管理方案并办理物业管理区域备案；取得商品房项目面积预测结果；取得标准地名批准文件；土地使用权设定抵押权的还需经抵押权人书面同意。

未取得《商品房预售许可证》预售商品房，有哪些危害性呢？

首先，无证预售行为将会扰乱房地产市场秩序，不利于房地产市场的健康稳定发展，不利于营造公平竞争的市场环境。再者，未取得销售许可证的商品房，存在着很大的不确定性。对消费者来说，如果购买不符合商品房预售条件的商品房，主要存在以下几种风险：一是预定本身的风险。这种“预定”、“预购”由于违反国家有关法律法规，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。二是预期开发风险。不具备销售条件的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。三是权属风险。先期预订，由于没有按照法律规定，通过房管部门建立的商品房网上签约系统签订购房合同，购房人对于所购商品房是否存在法律风险（包括被法院查封、一房两卖、未经抵押权人同意等）没办法判别，一旦发生纠纷，购房者的权益难以受到保护。四是设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋并不是自己想买的。五是购房资金风险。由于未取得预售许可的商品房，其购房资金没有按照法律规定纳入房管部门监管，一些开发企业经营不善或者恶意欺诈，购房人可能面临定金甚至是购房款被侵吞的风险。

购买商品房时需要注意什么？

1、购房人购买商品房时，应当查看房地产开发企业提供的商品房预售许可证或者商品房现售备案回执，认真核对所购买商品房的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符；或者登录市房产管理局政务网站http://www.stfcj.gov.cn/进行查询，校核所购商品房是否已经预售许可或者现售备案。商品房项目未经预售许可也未经现售备案的，不得进行销售，不得以认购、认筹、预订、排号、发放贵宾卡、订立投资协议、收取意向金或者诚意金等方式变相进行商品房销售。

2、商品房销售合同签订应当通过房管部门建立的商品房网上签约系统进行，并使用商品房认购书和商品房买卖合同的示范文本。房地产开发企业和购房人经协商一致，可以签订补充协议，对商品房认购书和商品房买卖合同示范文本的内容进行变更或者补充完善，但不得违反法律、法规的强制性规定。

3、 房地产开发企业进行商品房预售，预售款应当由购房人按照商品房买卖合同的约定直接存入预售款专用帐户，房地产开发企业不得以其他形式收取预售款。  购房人应当凭开户银行出具的预售款存款凭证，向房地产开发企业换取收款合法凭证。

关于车位有何相关规定？

可作独立产权的配套车位、车库，应当与商品房同步出售、附赠或者出租，只能出售、附赠或者出租给房屋购买人。开发企业首次办理商品房预售许可和现售备案时，应当将开发项目车位、车库规划配比情况、租售价格在商品房销售方案中明确，并在销售现场予以公示。开发企业与购房人应当约定预售、现售房屋的商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除时，当事人关于预售、现售、附赠或者出租配套车位、车库的权利义务终止。 

如何看待商品房销售广告？

房地产开发企业、房地产经纪机构发布商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与商品房预售许可证核准事项、现售登记备案事项不一致的内容。未经预售许可也未经现售备案的，房地产广告不得含有商品房销售意思表示的内容；房地产广告含有商品房销售意思表示内容的，应当同时载明商品房预售许可证或者商品房现售备案回执的编号；委托房地产经纪机构进行商品房销售的，房地产广告应当载明受托房地产经纪机构的名称和资质备案编号。对房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，购房人有权要求在商品房买卖合同的补充协议中进行约定。

发现商品房销售相关违规行为该向哪些部门反映？

《汕头经济特区商品房销售条例》规定，市房产行政主管部门负责特区范围内的商品房销售监督管理工作，并直接负责金平区、龙湖区的商品房销售监督管理工作。濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县房产行政主管部门负责本行政区域内的商品房销售监督管理工作。发展改革、国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、价格、国有资产管理、新闻出版广播电视、民政、司法、工商、税务、银行监督管理等行政管理部门按照各自职责，做好商品房销售管理的相关工作。市民在商品房购销过程中发现开发企业存在违反商品房项目销售、规划、施工、价格、广告等方面的规定，可向房产管理、规划、住建、价格和工商管理等部门反映，也可向市政府12345平台反映。《条例》同时也规定，因销售或者变相销售商品房产生的纠纷，由当事双方协商解决，协商不成的，依法提起诉讼或者申请仲裁。